文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://money.163.com/17/0821/00/CSAQGU03002580S6.html"

（原標題：萬科泊寓：長租公寓先行者站在了租賃的風口上）本報記者張曉玲實習生黃昱深圳、廣州報道新租房時代去年以來，在國家及地方政策推動下，機構房東崛起，開發商和國有住房租賃公司加入，正在顛覆以個人房東為主的租賃市場。同時，“租購同權”，租售并舉的倡導和落實，則成為機構房東和租賃市場的春風，讓租房變得美好成為可能。這也將影響90后、95后年輕人的置業觀和生活方式。導讀近期，國家和地方政府紛紛出臺政策鼓勵發展租賃市場，長租公寓終于站到了風口上。不過，光有情懷和理想顯然是不夠的，對于萬科而言，作為城市配套服務商轉型的重要一子，長租公寓本質上更是一門生意。陳臻，90后，自由職業者，今年6月份終于找到了自己心儀的住處。8月15日，深圳萬科泊寓福永店，陳臻在一樓大堂的長桌邊工作，旁邊是幾個在廚房做飯的姑娘。“在以前租住的地方，可能過了很久都不知道隔壁是誰。但是在泊寓，大家很容易就相互認識了。”陳臻告訴21世紀經濟報道記者，這里住的基本都是同齡人；還有很多公共活動區，入住的第二天他就下來和大家一起玩狼人殺了。環顧四周，這個大堂還有吧臺、桌球臺、家庭影院、健身房等，滿是社區的氛圍。泊寓，是萬科旗下的長租公寓品牌，取自英文PORT，致力于為城市青年提供一個漂泊中的港灣，搭建年輕人的共享社區。深圳福永店是今年3月份新開業的一家店。作為開發商試水長租領域的先行者，萬科泊寓已初具規模。據海通證券數據，截至7月26日，萬科泊寓已在全國22個城市擁有16000間公寓。自2008年廣州萬匯樓開始，到推出海螺計劃研究城市夾心層人群的住房需求，再到開發15平米極小戶型，萬科在租賃領域的探索一直沒有停止；而現在，國家和地方政府紛紛出臺政策鼓勵發展租賃市場，長租公寓終于站到了風口上。不過，光有情懷和理想顯然是不夠的，對于萬科而言，作為城市配套服務商轉型的重要一子，長租公寓本質上更是一門生意。萬科將如何做這門生意？依托強大的融資能力和運營能力，萬科可以快速拓展長租公寓的規模，提升其坪效，未來則可以在政策放開之時，打包成REITs（RealEstateInvestmentTrusts，即房地產信托投資基金）實現退出。十年探索深圳泊寓福永店分為一期和二期，由工廠宿舍樓改造而成，有近400套房間。一期3月份開業，目前出租率已達到9成，二期7月份開業，運營一個多月后，也有超過一半的出租率。據店長宋嬌介紹，泊寓的客戶是18-40歲的青年，房型主要有單間、一室一廳以及復式，房租為1700-2300元左右，租期為半年或一年，采用押二付一的方式。福永店只是萬科全國范圍內數十間店中的一個。而萬科在租賃市場的探索，已有十年。早在2008年初，時任萬科董事長王石提出“對于那些事業沒有最后定型，還有抱負、有理想的年輕人來說，40歲之前租房為好”的概念，開始研究租賃市場。當年，萬科和住建部合作開發投資了廉租房廣州萬匯樓，試水租賃。萬匯樓坐落在萬科四季花城小區里，形似客家土樓，體量龐大，密度也極高，共有296個單位，主要面向中低收入人群出租。由于是試驗性質，萬匯樓開發后7年都沒有盈利；這期間，一線城市房價一路上漲，更多年輕人傾向于買房，萬科等開發商的經營也以售賣為主，租賃靠后。2011年，萬科提出從住宅開發商轉型為“城市配套服務商”，要在十年內完成新業務探索與布局，長租公寓是重點之一。萬科高級副總裁譚華杰說，萬科一直在研究客群的變化，尤其是城市夾心層、年輕人的住房需求。隨著房價的大幅上漲、共享經濟時代的到來，客戶對租賃的需求也提升了。2014年，萬科重整了萬匯樓，將其改為面向青年人的泊寓品牌。從此開始，廣州泊寓發展迅速，不僅成為萬科集團內規模最大的分區，也是廣州規模第一的長租公寓，目前開業17個項目，房間數達到5000多套。但是泊寓的擴張并非一帆風順。2014年，西安萬科決定要做長租公寓，當時在HR部門的蘇科主動提出轉來做新業務。“2015年年中，集團戰略規劃出來，說未來長租公寓業務將會集中在一線大城市。但當時想想已經開始了，只能繼續努力。”蘇科說。經過幾年的全情投入，西安泊寓截至目前共有10個項目，已開業房間3300套左右，在集團內排名前三，僅次于廣州、廈門；而蘇科已是西安泊寓的總負責人。由于初期是各區域公司分別在做，萬科長租公寓的品牌名稱也幾經變更。廣深區域2014年提出的“八爪魚”品牌中，包括了萬科驛、萬科派這兩個長租公寓產品線；在廈門與西安，長租公寓還曾有過“被窩公寓”及“VV公寓”等名字。2016年5月，萬科宣布其長租公寓全面使用統一品牌——“泊寓”，致力于為漂泊在外的“奮青”們營造公寓式的“家”。萬科董事會主席、首席執行官郁亮也非常重視年輕人的住房需求，他對21世紀經濟報道記者表示，租購并舉實際上早在1998年房改時就已提出，但是過去多年發展偏了，租賃現在是在“補課”；北上廣深等城市住房租賃市場需求很大，萬科泊寓計劃今年做到10萬間。泊寓模式經過長時間的摸索，萬科泊寓現在基本形成了一套完整的生意模式。首先從房源獲取上，萬科泊寓的拓展模式，主要是集中式租賃，從當地國企、政府、村集體等業主手中，獲取廢舊廠房、辦公樓或住宅樓，并將其裝修改造成為整棟公寓的方式出租。一般承租期在10-15年之間。這非常考驗泊寓選標的價值發現能力，通常而言，地鐵口、周邊業態、青年人口流量等是非常重要的參考指標。以廣州棠下泊寓為例，項目由位于科韻路上的6個廠房改造而成，萬科團隊精準挖掘了“價值低洼地”，獲取了在互聯網科技公司附近的大片可盤活面積；充分發揮了其開發商的優勢，將老舊廠房改造成為多彩宜居的公寓，帶動了資產升值。棠下泊寓從2016年開始出租運營，共有500多間房，目前已是廣州體量最大的集中式長租公寓，入住率達到了95%。除了這種輕資產模式，萬科也有自持的重資產長租公寓。去年下半年以來，隨著北京等地推出自持宅地地塊，萬科積極拿了很多自持地塊，未來也將是長租公寓的載體。解決了房源問題后，在所有長租公寓的投資者看來，與傳統開發業務不同，長租公寓的難點更在于運營。海通證券認為，集中式租賃的優勢在于，整棟租賃的時間較長，萬科泊寓可以租賃至少十年以上；管理集中，可以提高人房比，降低管理費用；可以提供額外的公共區域服務，例如健身房、社區活動等。據宋嬌介紹，泊寓福永店除了店長，只有三名職員；目前，運營泊寓開發的專有APP平臺，將所有租務場景都實現了線上管理，提高了交互效率，降低了管理成本。另外，通過管理營造活躍的社交氛圍，是泊寓的最大特點。宋嬌表示，“我們每周都會組織一些活動，有時會從外面請一些業內人士進行分享，希望在促進租客交往的同時，也能在工作上為他們提供一些幫助。”從組織管理架構來看，新業務需要新的制度作為匹配。作為公司內部的一項新業務，萬科泊寓在全國范圍內的迅速擴張，也引入了合伙人制度，以及扁平化的管理方式。目前，泊寓的總負責人是提出“八爪魚戰略”的萬科高級副總裁張紀文，下屬22個城市負責人均為合伙人，帶領當地團隊獲取房源和管理公寓；每個城市每家分店實行“店長制”。城市公司運營的主要方式為負面清單——即確立哪些事情是不能做的，除此以外合伙人可以對產品進行各方面嘗試。集團管理層面的放權，給予了當地市場負責人足夠的發展空間。因此，城市公司做泊寓業務的團隊更像是內部創業，實行全員合伙。“西安城市公司總經理對我說，他不是管理者，而是投資人，所以很多事情要自己去完成，只有涉及到投資的事才去找他。”西安泊寓負責人蘇科表示。盈利之考既然是做生意，就要盈利。長租公寓的盈利是目前市場公認的難題。萬科是如何做的？廣州泊寓總經理張成皓透露，從2014年10月接管萬匯樓，僅用一年時間就實現了經營扭虧。到2017年為止凈資產回報率可以達到10%左右。萬匯樓的成功，主要在于將其納入市場化運營。比如，改造后臺管理系統，搭建互聯網線上平臺，降低管理成本，同時調整租金等。不過，萬匯樓是萬科早期獲取的廉租房，持有成本低，是一個特例，難以規模化操作。值得關注的是廣州東山月府項目，它是舊改后的回遷房，但因為村民均有其他住房，該樓空余，萬科泊寓和村集體簽訂租約承租了整棟樓房，租約15年。據海通證券測算，如果該公寓保持97%的出租率，則從第二年開始有約500萬元的凈現金流入，項目保守估計大約7年回本。利潤方面，假設裝修費用攤銷5年，單年份攤銷花費較高，則前五年利潤為負；考慮在資產層面需交約11%的稅收，公司層面需交納25%所得稅，綜合扣除后，基本從第六年開始由負轉正，凈利潤占出租租金收入的25%，占租金差的55%。資產運營平穩后，其盈利還是比較可觀的；如果長租15年，IRR回報率可以在兩位數以上。這為輕資產、集中式管理的泊寓未來的盈利提供了想象空間。重資產則有另外的算法。從2016年12月至2017年7月，萬科先后在北京、佛山等地獲得多幅自持宅地地塊，其盈利也成為行業關注的焦點。海通證券以萬科北京西北旺自持地塊為例測算發現，如果沒有稅收優惠（提升租金收益率）或REITsABS等金融工具幫助，重資產類項目前期占用資金量大，收回成本慢，難以形成規模。海通證券認為，政府大規模降低地價發展重資產類長租，與此前公租房、廉租房類似，更難規模化操作。張成皓坦言，不論輕重資產，長租公寓的前期改造投入都較重，基本要達到較高的出租率才有可能盈利。同時因為租賃的稅費等流通成本較高，目前計算回本的時間都還較長，一般項目在6到7年左右。不過，張成皓介紹，即使在不斷有新項目開業的情況下，當前廣州泊寓的整體出租率仍然維持在90%左右，預計今年的營收將突破1個億。萬科做的是長期的生意。張成皓表示，由于租賃業務有較為穩定的現金流，受調控的影響也較小，其客源與傳統的即售業務和其他一些新業務之間有較好的適配，盡管業務盈利并不強，但依然是萬科的戰略業務；未來泊寓業務將通過深挖物業價值、提升運營能力、打造高效的扁平化組織來提升業務的盈利能力。最終，萬科高級副總裁譚華杰認為，長租公寓運營本質上是資產管理，需要找到更便宜的資金用以持有更多的資產，利用規模效應及增量價值賺錢。更便宜的資金則包括險資、債權，甚至REITs機構等低利率的資本，未來最理想的資產持有人應該是REITs。這有賴于國家金融政策、稅收政策的支持。（編輯：張偉賢，如有意見建議請聯系：zhangwx@21jingji.com）本文來源：21世紀經濟報道責任編輯：王曉易_NE0011

關鍵字標籤：Weekly Taipei apartment rental